Från och med 1 januari träder två lagar i kraft som berör boende och bostadsrättsföreningar.
Bostadsrättslagen
Nya bostadsrättslagen tar bland annat upp kravet om att styrelsen måste godkänna en renovering av din lägenhet.
Tidigare har det endast krävts godkännande för ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, vatten, värme eller gas.
Nu kommer det även gälla ingrepp i ventilations- och rökkanaler samt eldstad och samt åtgärder som påverkar brandskyddet utgöra en väsentlig förändring av en lägenhet.
Om du inte begär det så är det skäl för förverkande av din lägenhet.
Matavfall
2023 ska alla sortera ut matavfallet. Redan idag är det obligatoriskt för restauranger men från 1 januari 2023 blir det även obligatoriskt för hushåll och övriga verksamheter.
Matavfall är en viktig resurs, som vi ska ta hand om. Maten ska förstås ätas upp, men skal och rens är värdefullt.
Idag sorteras knappt 30 procent av det matavfall som vi stockholmare skapar. Sverige har som mål att minst 75 procent av matavfallet ska sorteras ut för att bli biogödsel och biogas. Att göra det obligatoriskt är ett steg i det arbetet.
Kompostpåsar finns i soprummen som läggs i avsett kärl. Så har du inte komposterat tidigare så är det dax att börja nu.
Läs mer på Stockholm vatten och avfall
Styrelsen
Styrelsen får i omgångar information från medlemmar att det är kallt i lägenheterna.
Till att börja med, vad gäller kring temperaturen?
Boverket och Socialstyrelsen är eniga om att temperatur i flerbostadshus ska vara 21 °C.
Temperaturen som då avses är operativ temperatur, vilket är lite halvknepigt och framförallt dyrt.
Praxis är därför att man mäter temperaturen inom vistelsezonen i brösthöjd och temperaturen ska då vara ca 21 °C.
Man ska alltså inte ha en termometer placerad i fönster och utgå från den.
Föreningen siktar på att man ska ha ungefär 21-23 °C inomhus i vistelsezonen.
Ska man mäta temperaturen själv så bör man också beakta mätnoggrannheten i sitt mätinstrument.
Hur fungerar vårt system för värme och hur kan man felsöka/åtgärda problem själv?
I lägenheterna finns golvvärme, till skillnad från en vanlig vägghängd radiator är ytan för värmeavgivelse mycket större,
i mitt fall en som bor i en tvåa, ca 57 m² stor ”radiator”.
För att inte snöa in allt för mycket på detaljerna kan vi förenklat säga att temperaturen på värmekällan blir mycket
lägre vid golvvärme än vid radiatorsystem då en mycket större yta ska avge samma effekt.
Våra hus är byggda av betong och är därför tröga att värma upp och kyla ned, dvs det kan ta ett par dagar innan
värmesystem kommit ikapp vid temperaturomslag.
Rumstermostater
I lägenheten finns rumstermostater, dessa skickar en signal till ett ställdon som styr en ventil som
kontrollerar hur mycket värme som ska gå ut på golvet.
När termostaten känner av att önskat värde är uppnått stänger den ventilen till dess att det är kallare än önskat värde, då öppnar ventilen igen.
Så jobbar systemet på hela tiden. Bara för att man ställer in termostaten på ett önskat värde betyder inte det att man kommer få det,
snarare att systemet gör allt det kan för att uppnå värdet.
För att hålla en så jämn inomhustemperatur som möjligt ställ termostaten på 21 °C.
Golvvärmeshunt
I förrådet i lägenheten sitter en pump och golvvärmeshunt.
Varmt (20-40 °C beroende på utetempratur) vatten kommer till lägenheten,
den första temperatursänkningen av vattnet sker vid termostaten nedan vars funktion är att se till så golven inte bli för varma.
Se markering i bild nedan.
Golvvärme kan man ju tolka som att golven ska vara just VARMA.
Det är en sanning med modifikation och olika personer kommer uppleva samma yttemperatur på olika sätt.
För trägolv är branschstandard att golven inte ska överstiga 27 °C.
Därför finns det en termostat placerad på inkommande värmeledning i din lägenhet som begränsar temperaturen till just 27 °C.
Denna termostat eller snarare ventilen till termostaten kan fastna eller kärva, tex under sommaren då temperaturen i utrymmet den sitter i ibland överstiger gränsvärdet under lång tid.
Ta loss termostaten genom att gänga loss den, kan behövas en polygrip eller liknande. Därefter motionerna ventilen några gånger med ett trubbigt föremål.
Skruva sedan tillbaka termostaten och ställ den på 9.
Skruva inte åt för hårt, räcker med handkraft! Viktigt är också att den ståltrådsliknande känselkroppen förblir ansluten till dykröret efter pumpen.
Annars fungerar inte termostaten och du kommer förstöra dina trägolv
Pumpen
Nästa steg är pumpen. Viktigt att den är inställd på golvvärmeinställningen (kan se lite olika ut för olika pumpar, husen är över 20 år så alla pumpar är inte exakt likadana längre).
Kolla i bruksanvisningen om du är osäker! Hittar du inte den så sök på Google efter pumpnamnet så finns den sannolikt där.
Lufta systemet
Nästa steg är att lufta systemet. Viktigt att här ska vi inte hälla ut litervis med vatten utan det handlar om några droppar till dess att det bara kommer ut vatten.
Tar vi bort allt vatten ur systemet så finns det tillslut bara luft kvar, och då får man ingen värme alls.
System fylls på automatisk men bara en liten mängd annars tolkar systemet det som ett läckage.
För att lufta behöver du lokalisera golvvärmeshunten som ser ut såhär.
Min sitter bakom en silvrig lucka.
Luftningsnippel, finns 2 st en upp en nere:
Sätt dit en luftningsnyckel och vrid runt FÖRSIKTIGT. Öppna bara litegrann. Ha papper eller en trasa runt ventilen för att fånga upp vätskan.
När det bara kommer vatten stäng. Upprepa på nästa nippel.
Har du inte en nyckel finns det på diverse bygghandel eller liknande, kostar ca 50 kr.
Testa rumstermostaten.
Notera hur ställdonen ser ut, en blå ring syns när systemet kallar på värme.
Ställ termostaten i ett extremläge, jag ställde den på 30 °C och då kommer den blå ringen fram, då vet vi att systemet funkar.
Ta bort ställdonen och motionera ventiler som sitter där under. Man tar bort ställdonet genom att trycka in knappen och dra uppåt.
Motionera likt ventilen tidigare, fungerar på samma sätt.
Sätt sedan tillbaka ställdonet (på samma plats, gör en i taget)
Har du gjort alla dessa steg och du inom 2 dagar inte märker någon skillnad på temperaturen kan man prova att öka flödet på pumpen lite.
Funkar det ändå inte så gör en Felanmälan
Bra jobbat på städdagen! Vi hade tur med vädret☺️
styrelsen
Till alla medlemmar!
i mitten på februari 2023 kommer våra träd att beskäras. Vi får stå ut med hängande äppelträds-grenar tills dess.
Styrelsen
Här kommer en omvärldsbevakning för energiläget och vad vi som förening kan göra för att bidra.
Kort bakgrund
Energiläget i Europa är som många säkert är medvetna om mycket ovisst i dagsläget. Vår produktion av el i Sverige är till stora delar förnybar (vind, vatten, sol etc.) vilket är bra för klimatet men också sårbart då vi har inte kontroll över när det blåser eller när solen skiner. Vi köper och säljer el med övriga Europa på en slags elbörs där ett pris sätts varje timme vad en kWh ska kosta. Historiskt sett har snittpriset varit ca 1 kr/kWh men nu är det mycket fluktuerande och vi ser kraftiga ökningar i pris, normalt är snittpriset nu ca 3 kr/kWh. Billigast är elen på natten och dyrast på dagen.
Föreningen har ett gemensamt elavtal som är rörligt där priset bestäms 3 månader i taget. Det innebär rent krasst att det med vårt nuvarande elavtal kostnadsmässigt inte direkt påverkar oss som förening när man använder elen på dygnet. Vill man vara med och bidra till en hållbar omställning bör man köra diskmaskiner, tvätt etc nattetid. Om många hjälps åt att styra lasten på elnätet till tidpunkter när vi har överkapacitet (nattetid) kommer det på sikt påverka elpriset märkbart.
På längre sikt kommer detta även påverka fjärrvärmepriserna varför det är nödvändigt att vidta åtgärder även där. Stockholm Exergi (vår leverantör) väntas höja priset för fjärrvärmen med 8,1 % till 2023. Normalt har deras årliga prisökning varit ca 2 %.
Vad kan vi bidra med?
Föreningen uppmuntrar dig att:
Vidta åtgärder för minskad/styrd elanvändning
Vidta åtgärder för minskad fjärrvärmeanvändning
Givetvis får man göra vad man vill med den här uppmuntran men klimatomställningen är ett stort problem för samhället och alla kan ta sitt ansvar. En extra bonus med tvätt och disk nattetid är att man slipper bli störd av ljudet.
Föreningen kommer under hösten att försöka sänka temperaturen i källare, soprum och garage till ca 15 grader. Vi ber dig därför att inte skruva på termostaterna. Det finns inget syfte att ha hög temperatur i utrymmen som inte är avsedda för stadigvarande vistelse. Om du i ditt källarförråd har en termostat kommer styrelsen vilja få åtkomst till dessa för att göra åtgärder, vi kontaktar berörda om detta vid tillfälle.
För allas vår trivsel och goda grannskap behöver vi hjälpas åt och göra en insats med de gemensamma ytorna både inom- och utomhus.
Lördag 15 oktober kl 10 samlas vi husvis vid respektive återvinningsrum och fördelar arbetsuppgifter.
Klockan 12.00 bryter vi upp och samlas på gräsmattan framför hus 2 (Nybodaringen 4-32) för gemensam grillning. Vi i styrelsen ser till att det finns att äta och dricka.
Nya filter till ventilationssystemet finns att hämta i samband med grillningen.
Välkomna!
Utöver det som görs vid de gemensamma städdagarna ligger det i medlems löpande skötselansvar att tillsammans med närmsta grannar rensa ogräs i grusgångar, hålla stenläggningar framför husen fria från ogräs och mossa liksom att ta hand om buskar och planeringar framför husen.
Tids nog kommer snön och med den skottning i stället för ogräsrensning.
Föreningens fastighet närmar sig 25 år vilket syns på sina håll.
Styrelsen har upphandlat projektledning av underhållsarbeten och tecknat avtal med Bengt Dahlgren Stockholm Projektledning AB.
Arbete med inventering av underhållsbehov har påbörjats och kommer att följas av upphandling av entreprenörer, utförande och slutbesiktning. Planerade arbeten består i huvudsak av måleriarbeten utomhus, rengöring av glastak och åtgärder i garage. Mer information kommer.
Trädvård
Föreningens träd behöver ses över och upphandling av trädtjänster pågår. Beskäring av fruktträd och lönnar framför husen förväntas kunna utföras under hösten.
Årsstämman hålls genom poströstning utan närvaro onsdag 31 augusti 2022.
Stämmohandlingar publiceras nedan och bifogas i e-post till medlemmar.
Kallelse, förslag till dagordning, inkomna motioner samt formulär för poströstning delas ut i brevlådor.
Poströst ska vara styrelsen till handa senast tisdag 30 augusti i medskickat kuvert eller som skannad bilaga (3 sidor) till styrelsen@nybodahojden.se. Poströst i kuvert lämnas i föreningens brevlåda på baksidan om hus 2 (mot Årstabergsvägen).
Vi måste tyvärr meddela att årsstämman 29 juni måste skjutas fram.
Vår ekonomiske förvaltare SBC har inte levererat årsredovisning i tid till föreningens revisor vilket fått till följd att KPMG inte kunnat göra revisionen och tillse att revisionsberättelsen är tillgänglig för styrelse och medlemmar i dagsläget.
Styrelsen har av Bostadsrätterna rekommenderats att flytta fram årsstämman till efter sommaren trots att det strider mot stadgarnas 30 juni som sista dag för föreningsstämma. Bostadsrätterna har även meddelat att många föreningar drabbats av detta och därför kommer att hålla sina stämmor efter stadgebunden tid.
Vi har idag beslutat att flytta fram stämman till 31 augusti. Kallelse och tillhörande handlingar till årsstämma görs tillgängliga i början av augusti.
Detta innebär också förlängd tid för valberedningens förslag till ny styrelse samt att sista dag att inkomma med motioner blir den 3 augusti.
Trevlig sommar,
styrelsen
Ni som lämnat nycklar hos mig får gärna hämta dem., OVK:n är klar för den här gången.
Nybodaringen 51.
Sköldmarks ventilation AB kommer den 7, 8 och 9 juni för uppföljning av åtgärder och rensning av frånluftskanaler så att föreningen ska få godkänd OVK.
Alla bostadsrättshavare ska tillse att ventilationsdon och frånluftskanaler är lättåtkomliga. Alla behöver också rengöra köksfläkt och ventilationssystem inför besöket.
De medlemmar som tidigare har informerats om anmärkningar vid OVK kommer att få dessa åtgärdade till egen eller föreningens bekostnad beroende på hos vem ansvaret ligger.
Om ni inte har möjlighet att vara hemma dessa dagar, lämnas nyckel till Pia Brockman, nr 51, senast 6 juni. Nycklar förvaras i säkerhetsskåp.
För information om ventilationsanläggningen https://www.brftorget.se/nybodahojden/sidor/om-ditt-boende#V
För information om entreprenör https://skoldmarksventilation.se/
Årsstämman kommer som tidigare meddelats att hållas genom poströstning utan närvaro onsdag 29 juni 2022.
Stämmohandlingar publiceras nedan vartefter de blir klara. Kallelse och förslag till dagordning skickas även med e-post.
Motioner ska vara styrelsen till handa senast 1 juni. Formulär för poströstning delas ut i brevlådor när tid för motioner passerat och de behandlats av styrelsen.
På grund av fördröjningar hos vår ekonomiske förvaltare behöver vi ändra datum för årsstämman till 29 juni.
Årsstämman kommer som tidigare meddelats att hållas genom poströstning utan närvaro.
Kallelse och dagordning publiceras på föreningens webbplats och skickas med e-post den 18 maj.
Motioner ska vara styrelsen till handa senast 1 juni.
Stämmohandlingar publiceras och skickas med e-post 1 juni.
Formulär för poströstning delas ut i brevlådor när tid för motioner passerat och de behandlats av styrelsen.
Vi vill också rikta ett stort tack till alla er som deltog på städdagen!
Styrelsen har beslutat om fasta dagar för vår- och höststädning, 3:e lördagen i april respektive 3:e lördagen i oktober, för att underlätta allas planering. Dessa tillfällen fokuserar vi på de gemensamma ytorna, inom- och utomhus. Ytor i anslutning till bostäderna som faller under medlems skötselansvar; buskar, planteringar, grusgångar, stenläggningar tas om hand löpande i överenskommelse med närmsta grannar.
Glad vår!
styrelsen
Nu är det dags att hjälpa våren på traven och röja undan vinterns grus och skräp. Så, för allas vår trivsel och goda grannskap behöver vi hjälpas åt och göra en insats med de gemensamma ytorna både inom- och utomhus.
Vi samlas husvis vid respektive återvinningsrum kl 10.00 och fördelar arbetsuppgifter.
Klockan 12.00 bryter vi upp och samlas på gräsmattan framför hus 2 för gemensam grillning. Vi i styrelsen ser till att det finns att äta och dricka.
Nya filter till ventilationssystemet finns att hämta i samband med grillningen.
Välkomna!
Utöver det som görs vid de gemensamma städdagarna ligger det i medlems löpande skötselansvar att tillsammans med närmsta grannar rensa ogräs i grusgångar, hålla stenläggningar framför husen fria från ogräs och mossa liksom att ta hand om buskar och planeringar framför husen.
Årsstämman kommer som tidigare meddelats att hållas genom poströstning utan närvaro onsdag 18 maj 2022.
Stämmohandlingar publiceras nedan vartefter de blir klara. Kallelse och förslag till dagordning delas även ut i brevlådor.
Motioner ska vara styrelsen till handa senast 20 april. Formulär för poströstning delas ut i brevlådor när tid för motioner passerat och de behandlats av styrelsen.
PS Visste du att du kan ta del av föreningens webbplats och nyheter i mobilen genom appen Min Brf?
Ladda ner, uppge adressen www.brftorget.se/nybodahojden och aktivera pushnotiser om du vill meddelas när styrelsen publicerat en nyhet.
Så härligt att våren är här, om än det utlovas minusgrader nästa vecka.
Vi i styrelsen vill kort informera om vad som pågår och lite vad vi har framför oss.
Grusgången framför hus 2 har blivit illa behandlad vid snöröjning i vinter. Vår styrelse och samfällighetens styrelse kommer att ha en avstämning med entreprenören för återställning efter vintern.
Armaturerna (pollarna) framför hus 2 är skadade och ska ersättas. Nya är beställda och kommer att installeras när tjälen gått ur marken.
Uppföljning av OVK och åtgärder styrelsen ansvarar för (bl a rengöring av frånluftskanaler) har dragit ut på tiden. Upphandling pågår. Vi återkommer med mer information då entreprenören kommer att behöva åtkomst till samtliga lägenheter.
Avstämning av elförbrukning för 2021 har av oklar anledning inte kommit med i avierna för kvartal 2. SBC är kontaktade för att utreda ärendet.
Då många fler medlemmar gjort sin röst hörd vid de föreningsstämmor vi hållit genom poströstning har vi beslutat att genomföra även årets stämma genom poströstning utan fysisk närvaro. Datum för stämma är 18 maj. Kallelse och övriga handlingar distribueras genom e-post och publiceras på vår webbplats.
Stämma innebär ju också att en ny styrelse ska väljas. Valberedningen, Anne-Marie Gustavsson och Irene Rikkinen, söker nya ledamöter och suppleanter. Intresseanmälan och frågor om styrelsearbetet kan ställas till styrelsen@nybodahojden.se
Sist men inte minst, 23 april är det dags för vårens städdag. Vi räknar med att alla går man ur huse och hjälps åt att vårfixa våra gemensamma ytor och utrymmen, både ute och inne. Kl 10 träffas vi husvis utanför respektive soprum. Kl 12 bryter vi arbetet och samlas på gräsmattan framför hus 2 och grillar. Varmt välkomna!
Det har knappast undgått någon att elpriserna generellt har ökat. Så även för oss.
Vid avräkning av faktisk elförbrukning 2021 justeras priset från 1,10 kr per kWh till 1,43 kr. Avstämningen mot den preliminära debiteringen kommer som vanligt med månadsavgiften för kvartal 2.
Några hushåll har inte lämnat in sin elavläsning. För er baseras avräkningen på föregående års förbrukning och justeras vid kommande avräkning i januari 2023.
Styrelsen har nu en egen brevlåda.
Den mesta post som skickas och tas emot är digital men stundvis finns behov av fysisk brevlåda. Den finns i anslutning till styrelsens mötesrum på södra sidan om hus 2, mot Årstabergsvägen.
Brevlådan vid nr 67 är åter för privat post. Vi tackar för lånet!.